Las dos ciudades más grandes de España han sido agarradas por una peligrosa burbuja inmobiliaria desde 2023, según un nuevo estudio académico que advierte sobre el ‘sobrecalentamiento’ en el mercado inmobiliario.
La investigación realizada por tres profesores universitarios ha identificado la inversión especulativa y el turismo como impulsores clave detrás de los altos precios tanto en Madrid como en Barcelona, con mercados de alquiler con la peor parte de la crisis.
El estudio, titulado The Housing Classic: Bubbles en Madrid y el mercado inmobiliario de Barcelonafue compilado por profesores de economía de la Universidad de Barcelona, la Universidad Complutense de Madrid y University College Dublin.
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Los académicos descubrieron que ambas capitales han experimentado desequilibrios persistentes en el mercado impulsados por el crecimiento de la población de la inmigración y la escasez crónica de la construcción de viviendas.
En Barcelona, los investigadores identificaron tres fases de burbujas distintas en el mercado de alquiler: julio de 2015 a febrero de 2016, junio de 2016 a diciembre de 2017, y lo más crítico, desde agosto de 2023 hasta la actualidad.
El estudio destaca cómo los precios de la vivienda han aumentado mucho más rápidamente que los precios de los alquileres, creando condiciones ideales para que los inversores especulativos se abalanzen.
Estos fondos de inversión e individuos ricos, ambos a menudo del extranjero, ahora compiten directamente con las familias comunes por las propiedades.
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Según Enric Aagraonès de la Unión de los Inquilinos (Sindicat de Llogateres), comprar una casa ahora requiere más de siete años de salario completo, el monto más alto desde la crisis hipotecaria de 2008.
Quizás de manera más sorprendente, el 60% de las compras de viviendas ahora se realizan sin hipotecas, mientras que más de la mitad de las transacciones de propiedad de Barcelona involucran a los propietarios con ocho o más apartamentos.
El turismo ha jugado un papel importante en la demanda de la demanda, particularmente en los mercados de alquiler donde las poblaciones de inmigrantes están más presentes.
La presión constante de las llegadas de turistas ha creado una presión ascendente sostenida sobre los precios, mientras que la oferta de viviendas no ha logrado mantener el ritmo de la demanda.
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Los investigadores advierten que los inversores especulativos que adquieren propiedades exclusivamente para obtener ganancias en lugar de uso personal están “reforzando el riesgo de sobrecalentamiento del mercado”.
Esta dinámica ha sido particularmente notable en los últimos dos años, ya que los precios de los creditices han caído y el capital especulativo se ha inundado en los mercados inmobiliarios españoles.
Los eventos recientes han resaltado la escala del problema.
Los residentes de seis bloques de apartamentos de Barcelona organizaron recientemente protestas contra Vandor, una compañía de inversión que cotiza en la lista que ha adquirido 14 edificios que contienen 200 apartamentos en el capital catalán. Los inquilinos afirman que la compañía está desalojando sistemáticamente a los residentes para convertir las propiedades en unidades de vitalidad estudiantiles.
El sindicato de los inquilinos está pidiendo una prohibición de las compras especulativas de apartamentos, particularmente en áreas estresadas, junto con la provisión de vivienda pública ampliada.
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Actualmente, el stock de viviendas públicas de Cataluña está por debajo del 2%, a pesar de las regulaciones regionales que requieren un mínimo del 15% para 2027.
Aragonès argumenta que los controles de precios de alquiler, similares a los ya implementados en Cataluña, deben extenderse a apartamentos turísticos y estacionales.
El sindicato aboga por un enfoque integral que combine límites de precios, prohibiciones de especulación y provisión ampliada de vivienda pública.
Mientras tanto, los autores del estudio recomiendan priorizar el mercado de alquiler, donde las tensiones actuales son más agudas y, en última instancia, afectan el mercado de ventas más amplio.
Sugieren que la promoción de la vivienda de alquiler social podría actuar como un amortiguador contra la presión especulativa.
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Como medidas complementarias, los investigadores proponen políticas que fomenten la movilidad a áreas de menor densidad a través de un mejor transporte, servicios e infraestructura.
Dichas iniciativas podrían reducir la presión de la demanda en mercados estresados como Madrid y Barcelona, potencialmente frenando la dinámica que alimenta las burbujas de propiedad.
Los hallazgos se producen cuando España lidia con una crisis de asequibilidad de la vivienda que ha provocado protestas y debate político en todo el país.
Con los mercados de alquiler y compra bajo tensión severa, la investigación agrega peso académico a los llamados a la intervención de política urgente para abordar lo que muchos ven como una situación insostenible.
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