El mercado de alquiler de España está viendo un gran cambio hacia las alquileres estacionales de solo 11 meses a medida que los propietarios evitan ofrecer contratos a largo plazo, y los agentes inmobiliarios se benefician.
Los alquileres ‘estacionales’ han explotado el 26% interanual en el segundo trimestre de 2025, ahora representando el 15% del mercado de alquiler total de España, según la plataforma de propiedad Idealista.
Este cambio refleja los cambios introducidos por la Ley de Vivienda de España 2023, que impuso nuevas obligaciones a los propietarios para alquileres a largo plazo, al tiempo que dejan estacionales no se ve afectado en gran medida por la legislación.
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Una de las lagunas clave es que los contratos menores de 12 meses permiten a los agentes inmobiliarios descargar la carga de pagar sus tarifas de sus clientes (propietarios) y a los inquilinos, algo que la ley fue diseñada para prevenir.
Barcelona personifica esta tendencia preocupante, con un asombroso 49% de las propiedades de alquiler ahora comercializadas como alojamiento estacional, un 31% más que el año pasado.
Esto significa que casi la mitad de todos los inquilinos de Barcelona probablemente pagan tarifas de la agencia que de otro modo serían cubiertas por propietarios bajo acuerdos de alquiler permanente.
El impacto financiero en los inquilinos es sustancial.
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Las tarifas de los agentes inmobiliarios generalmente varían de uno a dos meses de alquiler, costos que pueden agregar miles de euros a los gastos de mudanza.
Para un típico alquiler de alquiler de Barcelona a € 1,500 mensuales, los inquilinos podrían enfrentar tarifas de agencia de € 1,500 € 3.000 que los propietarios deberían pagar legalmente bajo contratos de alquiler permanente.
Por el contrario, los alquileres permanentes (a cinco años) crecieron un solo 2% en la capital catalán
Las acciones de alquiler permanente a nivel nacional, donde los inquilinos disfrutan de una mayor protección, aumentaron solo un 3%.
San Sebastian sigue la ventaja de Barcelona con una penetración de alquiler estacional del 39%, mientras que Girona y Badajoz completan los cuatro mercados principales donde más de un tercio de los alquileres explotan esta escapatoria, al 37% y un 33% respectivamente.
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Estos no todos los destinos de vacaciones impulsan el aumento: algunos son centros de empleo importantes donde los trabajadores necesitan viviendas asequibles, pero se encuentran atrapados en un sistema de alquiler estacional donde tienen que buscar un nuevo lugar cada año.
Al clasificar los alquileres como ‘estacionales’, los propietarios esquivan la mayoría de los riesgos de que la ley de vivienda se moviera sobre sus hombros, al tiempo que evitaba los límites de aumento de la renta y las protecciones de los inquilinos a más largo plazo que se aplican a las alquileres permanentes.
Otras ciudades importantes muestran tasas de crecimiento alarmantes en las ofertas estacionales. Bilbao registró un crecimiento del 29%, Madrid 25%y Málaga 24%.
Los aumentos más dramáticos ocurrieron en mercados más pequeños previamente intactos por esta práctica.
Ourense registró un asombroso aumento del 600%en los alquileres estacionales, Lugo aumentó el 150%, Jaen aumentó un 140%y Cáceres subió un 113%.
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Algunos mercados reducen la tendencia. Ceuta y Melilla muestran prácticamente ninguna actividad de alquiler estacional, mientras que los destinos turísticos tradicionales como Valencia y Bilbao mantienen una menor penetración estacional al 13% cada uno.
Sin embargo, incluso estos mercados están viendo el crecimiento a medida que los propietarios reconocen las ventajas financieras de la clasificación estacional.
Los datos exponen cómo el mercado de alquiler de España está evolucionando de manera que desventajan sistemáticamente a los inquilinos.
Lo que parecía ser una reforma amigable para los inquilinos en la Ley de Vivienda de 2023, inadvertidamente, ha creado una escapatoria lucrativa que está remodelando todo el panorama de alquiler.
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